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          星律說 | 預約合同的認定適用及違約責任探析(下)

          作者:邵天貝 來源:星辰律師 時間:2020-07-21
          對預約合同(下文亦簡稱“預約”)的理論要點作簡要梳理之后,筆者在此選取若干案例,對上篇理論觀點進行印證、總結,以供讀者共同探討。
           
          一、預約合同怎么認定?
           
          諸多公報及典型案例對認定預約作了明確的表述,正如上篇所言,以當事人合意之意思為準,綜合文本內容和實際履行情況等因素綜合認定。
           
          1.俞財新與福建華辰房地產有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案【(2010)民一終字第13號】
           
          一審法院認為:本案中,雙方當事人簽訂的《商鋪認購書》對所出售商品房的坐落、面積、單價、總價款等商品房買賣核心條款作出約定,符合商品房買賣合同的基本特征。但因該《商鋪認購書》同時又明確約定在華辰公司取得《商品房預售許可證》后,應另行簽訂商品房買賣合同,且約定內容與《商品房銷售管理辦法》第十六條規定相比有不少欠缺,故應當認定《商鋪認購書》系雙方當事人為將來簽訂商鋪買賣合同而事先達成的合意,本案為商品房買賣預約合同糾紛。
           
          2.成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案【(2013)民提字第90號】
           
          再審法院認為:僅根據當事人合意內容上是否全面,并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思,那么,即使預約的內容與本約已經十分接近,即便通過合同解釋,從預約中可以推導出本約的全部內容,也應當尊重當事人的意思表示,排除這種客觀解釋的可能性。
           
          其次,結合雙方當事人在訂立《購房協議書》之后的履行事實,蜀都實業公司與訊捷公司之間已經成立了房屋買賣法律關系。本院認為,對于當事人之間存在預約還是本約關系,不能僅憑一份孤立的協議就簡單地加以認定,而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實,從中探尋當事人的真實意思,并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。
           
          二、預約合同違約怎么判斷?
           
          以當事人是否進行了誠信善意磋商為標準,對當事人行為作實質判斷。本約條款并不必然受預約中的已決條款約束,可因相關因素的變化合理調整當事人的締約義務。
           
          1.興化市兆泰金屬材料有限公司與楊兆順、無錫市兆順不銹中板有限公司合同糾紛【(2016)蘇民終178號】
           
          二審法院認為:當事人是否違反預約合同這一問題并不能簡單以本約是否實際訂立、本約的條款是否實際與預約一致來直接認定,因為預約雖然是相對于本約的一種特殊合同,其指向本約的締結,但并不意味著預約均能促成本約,預約條款的詳盡與否直接影響本約的成立風險,預約雙方如依誠信原則進行磋商最終仍未能締結本約,并不構成對其中一方當事人利益的損害,不應被認定違反本約;預約也不意味著即促成與預約條款完全一致的本約,如果締結本約前,某些因素發生重大變化,則應排除締結本約的義務或更改條款。關于預約規定的立法目的在于保護善意預約人、促使誠信談判、平衡當事人間的利益,這也是在認定當事人是否違反預約合同不履行訂立買賣合同的義務時需要重點考量的因素。
           
          2.戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案【最高人民法院公報2006年第8期】
           
          裁判要旨:在商品房買賣過程中,通常存在訂立預約合同的情形,其目的是保證在公平、誠信原則下進行磋商,為訂立正式合同創造條件……如果因當事人一方原因,包括否認預約合同中的已決條款、提出不合理條件及拒絕繼續磋商的情形,未能訂立商品房買賣合同,構成對預約合同的違約,應當按照法律關于定金的規定處理。但對于雙方在公平、誠信原則下進行了磋商,由于各自利益考慮,無法就其他條款達成一致致使正式合同不能訂立的,則屬于不可歸責于雙方的原因,不構成預約合同所指的違約情形,預約合同應當解除,已付定金應當返還。
           
          三、違約責任歸屬于哪一方?
           
          這是訴爭的焦點。如果當事人違約行為明顯,則無需過多辯駁便可歸責;如果當事人從自身利益出發,認為自己具有不予訂約的合理理由,則要具體考察。有可能確是不可歸責于雙方的原因,故各自承擔損失、公平承擔責任;但也有可能只是一方的傾向性評判,給對方造成違約損失,應當承擔賠償責任。
           
          1.張紅巖與吉林天茂置業集團有限公司商品房預約合同糾紛【(2019)吉0193民初20號】
           
          本院認為:如果雙方在平等、誠信的原則下繼續進行了磋商,只是基于各自利益考慮,無法就其他條款達成一致的意思表示,致使本約不能訂立,則屬于不可歸責于雙方的原因,不在預約合同所指的違約情形內。本案中,張紅巖所購的房屋是否為吉大慧谷小學的學區房對房屋價格及張紅巖的購買意向均構成直接影響,張紅巖要求將學區房寫入合同亦是在平等的條件下基于自身利益的考慮,未對該條款達成一致,應屬于不可歸責于雙方的原因……出賣人應當將定金、預付款返還買受人。
           
          2.永新匯(深圳)有限公司與深圳市前海錦杉金融服務有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書【(2017)粵03民終2541號】
           
          二審法院認為:按照《租賃意向書》的約定,房屋租賃合同應當包括約定內容,錦杉公司在房屋租賃合同簽訂后的履約過程中也應當按照上述兩項要求使用租賃房屋。如果錦杉公司未能按照上述要求使用租賃房屋,則構成違約,永新匯公司有權要求錦杉公司承擔相應違約責任。但在房屋租賃合同尚未簽訂、錦杉公司違約事實尚未發生的情況下,永新匯公司以此為由拒絕簽訂房屋租賃合同,缺乏依據。本院認為,永新匯公司拒絕簽訂房屋租賃合同的上述理由均不能成立,涉案房屋租賃合同未能簽訂系因永新匯公司的原因造成。
           
          四、違約責任怎么承擔?
           
          責任方式可以要求繼續履行,但要考慮當事人意愿和訴求,且法院并未有權裁判本約的內容,本約合同還有商業條款,而法院并不承擔商業風險。
           
          責任范圍根據具體情況公平確定。主要是以信賴利益為限,可能包含機會損失、可期待利益損失。
           
          1.張玉琪、北京王忠誠醫療科技有限公司與佛山市順德區銀景房產有限公司、佛山市順德區德利企業管理顧問有限公司等股權轉讓糾紛案【(2016)最高法民申200號】
           
          再審法院認為:王忠誠公司、張玉琪主張案涉合同即便為預約合同,由于其已履行主要義務、同江醫院及其股東予以接受則本約亦已成立,但從《買賣合同解釋》第二條來看,預約合同作為一個獨立的合同,其違約責任形式可以包括繼續履行,但可由人民法院強制締結本約的法律依據并不充分,否則有違合同意思自治原則,亦不符合強制執行限于物或行為的給付而不包括意志給付的基本原理。
           
          2.林磊等商品房預約合同糾紛二審民事判決書【(2013)三中民終字第00693號】
           
          二審法院認為:關于損失賠償問題,除林磊為準備簽訂買賣合同所受損失外,林磊因與懋源公司簽訂涉訴房屋的認購書,放棄了與他人訂立同類房屋買賣合同的機會,而因懋源公司的違約行為,致使這種機會損失變為現實損失,亦屬于林磊的信賴利益損失范圍。根據查明的事實,懋源公司將涉訴房屋轉賣與他人,所售價格高于與林磊簽訂的認購書約定的價格,懋源公司所獲利益即為林磊的信賴利益損失,懋源公司理應賠償給林磊。
           
          但對林磊主張的其另購房屋的差價損失,本院認為,預約合同的履行只是發生簽訂本約合同的行為,預約合同履行行為本身并無任何交易發生,尚不產生任何經濟利益。對于林磊而言,懋源公司不履行認購書,僅使林磊喪失了訂立涉訴房屋買賣合同的機會,并無履行利益可言。林磊主張的其另購房屋的差價損失等可得利益損失沒有法律依據,本院不予支持。
           
          3.襄陽嘉華融通投資有限公司、襄陽市襄州區人民政府合同糾紛【(2016)鄂民終569號】
           
          二審法院認為:通說認為,預約違約的損失在總體上應相當于本約的締約過失責任范圍,相當于本約的信賴利益損失,對信賴利益的賠償以不超過履行利益為限。信賴利益通常包括所受損失與所失利益。其中,所受損失包括:締約費用、準備履行所需費用、已付金錢的利息等。所失利益主要指另失訂約機會的損害。因此,訂立預約合同所支付的各項費用、準備簽訂本約所支付的費用、已付款項的法定孳息均屬預約合同違約的損失賠償范圍。
           
          本案中,就損害賠償主張,應以信賴利益為限,從利益平衡和誠實信用、公平原則出發,結合案件實際情況,綜合考慮守約方的履行情況,違約方的過錯程度、合理成本支出等因素進行裁量。
           
          合同乃商業市場上最重要行為之一,預約合同有其存在的獨立意義,滿足日益復雜的現代交易中當事人在不同磋商締約階段的需求,同時也存在各種風險。文本詳盡程度、締約成熟程度、市場變動情況等都可能對主體利益造成影響,故應對預約合同做靈活彈性且切合實際的解釋。選擇何種路徑皆是手段,歸根到底要圍繞著人而定,探尋真意,平衡價值,最終是要妥善而徹底地解決兩造糾紛。
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